Urbanisme : l’extension exige-t-elle une déclaration préalable ou un permis de construire

La réalisation d’une extension d’un immeuble bâti répond à un régime juridique différent en fonction

– la surface de plancher créée,

– l’emprise au sol du projet,

– l’existence d’un plan local d’urbanisme,

– la surface de la construction existante.

L’article R.421-17 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue du Décret n°2014-253 du 27 février 2014 et entré en vigueur le 1er avril suivant dispose en effet que :

« Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

 a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ;

 b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R*123-9 ; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ;

 c) Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;

 d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l’article L. 123-1-5, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

 e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu’une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :

  • une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
  • une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés.

 Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l’un des seuils fixés à l’article R*431-2 du présent code.

 g) ) la transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. »

Ainsi, la création d’une extension supérieure de 24 m² n’ayant pas pour effet de porter la surface de plancher ou l’emprise au sol totale au-delà de 170 m² dans une commune dotée d’un PLU n’est pas soumise à permis de construire.

Il en irait différemment si la commune  n’était pas dotée d’un PLU ou si l’extension aboutissait in fine à porter la surface du plancher ou l’emprise au sol à plus de 170 m².

Le non respect de ces dispositions est passible de sanctions pénales.

Jérôme MAUDET

Avocat

Collectivités : Risques d’éboulement, péril et pouvoirs du Maire

L’article L. 2212-1 du Code général des collectivités territoriales dispose que :

« Le maire est chargé, sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, de la police municipale, de la police rurale et de l’exécution des actes de l’Etat qui y sont relatifs. »

 L’article L.2212-2 précise que :

« La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment :

 1° Tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques, ce qui comprend le nettoiement, l’éclairage, l’enlèvement des encombrements, la démolition ou la réparation des édifices et monuments funéraires menaçant ruine, l’interdiction de rien exposer aux fenêtres ou autres parties des édifices qui puisse nuire par sa chute ou celle de rien jeter qui puisse endommager les passants ou causer des exhalaisons nuisibles ainsi que le soin de réprimer les dépôts, déversements, déjections, projections de toute matière ou objet de nature à nuire, en quelque manière que ce soit, à la sûreté ou à la commodité du passage ou à la propreté des voies susmentionnées ; (…)

 5° Le soin de prévenir, par des précautions convenables, et de faire cesser, par la distribution des secours nécessaires, les accidents et les fléaux calamiteux ainsi que les pollutions de toute nature, tels que les incendies, les inondations, les ruptures de digues, les éboulements de terre ou de rochers, les avalanches ou autres accidents naturels, les maladies épidémiques ou contagieuses, les épizooties, de pourvoir d’urgence à toutes les mesures d’assistance et de secours et, s’il y a lieu, de provoquer l’intervention de l’administration supérieure ; « 

 L’article L.2212-4 du même Code prévoit enfin que :

« En cas de danger grave ou imminent, tel que les accidents naturels prévus au 5° de l’article L. 2212-2, le maire prescrit l’exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances.

Il informe d’urgence le représentant de l’Etat dans le département et lui fait connaître les mesures qu’il a prescrites. »

Il résulte de ces dispositions qu’en présence d’un risque naturel d’éboulement, il appartient au Maire de faire usage de ses pouvoirs de police.

La difficulté est souvent de définir s’il s’agit d’un risque naturel ou s’il y a lieu de mettre en œuvre la procédure de péril imminent ou non imminent..

Il a été jugé, qu’un remblai, soutenu à sa base par un enrochement destiné à servir d’assise à un bâtiment est un édifice justifie l’application de la législation sur le péril d’immeuble (CE, 8 janv. 1997, n°163927).

De la réponse à cette question découle la régularité de la procédure.

Le Conseil d’Etat a, en effet, pu estimer dans cet arrêt que :

« dès lors que le danger invoqué provenait, non d’une cause naturelle extérieure à l’ouvrage de soutènement, mais de l’état de celui-ci, et sans qu’il y eut lieu de tenir compte de la circonstance invoquée que la hauteur de l’ouvrage serait excessive au regard des règles d’urbanisme, le maire ne pouvait légalement intervenir pour assurer la sécurité des personnes et des biens qu’en suivant la procédure prévue aux articles L. 511-2 ou L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il ne pouvait, en revanche, se fonder, comme il l’avait fait par son arrêté du 31 juillet 1993, sur les dispositions de l’article L. 131-2 susmentionné du code des communes ; »

Des galeries souterraines ont été considérées comme relevant de la police des édifices menaçant ruine s’ils sont une œuvre des mains de l’homme (TA Nice, 18 juin 2002, n° 00737, Desfoux. – V. aussi CE, 25 oct. 1918, Cts Robineau : Rec. CE 1918, p. 935).

S’agissant de la prise en charge du coût des travaux, en principe, lorsque le maire fait usage de ses pouvoirs de police pour mettre un terme à un risque naturel, la jurisprudence considère qu’il intervient dans l’intérêt collectif et qu’en conséquence ce n’est pas aux particuliers de prendre en charges le coût des travaux.

Voir notamment :

« Considérant que les études menées en 2000 et 2001 par le bureau d’études Antea sur les risques liés à l’état de la falaise située sur le territoire de la COMMUNE DE GONFREVILLE L’ORCHER aux lieux-dits « Château d’Orcher et la Pissotière à Madame » ont fait notamment apparaître que la végétation arbustive existante pouvait jouer un rôle important dans la diminution des risques ou, au contraire, constituer un aléa quand elle se situe en bordure de falaise sous forme de grands arbres ; que le maire a alors demandé par courrier adressé le 26 octobre 2001 aux propriétaires de parcelles jouxtant la falaise, dont M. Jean-Charles X, de « procéder à l’élagage ou au recépage des arbres situés en tête de falaise ainsi qu’à l’évacuation des arbres morts » ; qu’à la suite de la chute d’un arbre, en juillet 2003, provenant de la propriété de M. X, sur une maison située en contrebas de la falaise, le maire a, par son arrêté attaqué du 16 septembre 2003, mis en demeure, sur le fondement des articles combinés L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, M. X de procéder, à ses frais, dans un délai de huit jours à l’élagage ou au recépage des arbres situés en tête de falaise ainsi qu’à l’évacuation des arbres morts ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier qu’à la date de l’arrêté attaqué, un danger grave persistant affectant la falaise, ayant au demeurant le caractère d’un accident naturel au sens du 5° de l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales, autorisait le maire à faire usage des pouvoirs que lui confère en pareil cas l’article L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales ; que, toutefois, si, dans un tel cas, l’exécution des mesures de sûreté sur des propriétés privées peut être ordonnée par le maire, ces mesures ont un intérêt collectif et doivent, dès lors, être exécutées par les soins de la commune et à ses frais ; que, dans ces conditions, le maire de la COMMUNE DE GONFREVILLE L’ORCHER ne pouvait légalement mettre à la charge de M. X l’obligation de faire procéder à l’élagage ou au recépage des arbres situés sur sa propriété ainsi qu’à l’évacuation des arbres morts ; » (CAA DOUAI, 22 Février 2007, N° 06DA00494)

Jérôme MAUDET

Avocat au barreau de Nantes

Stationnement résidentiel ou les limites du droit de l’urbanisme

Interrogée sur la problématique du stationnement résidentiel, la ministre du logement a concédé que le droit de l’urbanisme n’est pas en mesure de régler l’ensemble des problématiques inhérentes à l’occupation du sol.

Texte de la question

M. André Chassaigne attire l’attention de Mme la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur les recours possibles des maires suite au non-respect des conditions d’obtention du permis de construire par les propriétaires-bailleurs. En effet, certaines préconisations exigibles pour l’obtention d’un permis de construire ne sont ensuite pas respectées par les demandeurs, propriétaires louant leur logement par exemple. Ainsi, de nombreux maires exigent dans les bourgs-centre la définition de places de stationnement pour tout appartement rénové et loué, ceux-ci devant figurer sur les plans de la construction. Après la réalisation des travaux, les propriétaires font le choix d’exclure la possibilité de se garer aux places représentées dans les baux des locataires. Cette situation entraîne de graves problèmes de circulation sur la voie publique, en particulier dans les bourgs anciens et denses. Un autre exemple récurrent de difficultés peut être soulevé concernant la transformation des garages des habitations en pièce habitable ou aménagée. Là-aussi, ces modifications des fonctions du bâti entraînent une recrudescence des incivilités et stationnements intempestifs en centre-ville, alors même que le stationnement est souvent limité et règlementé. De nombreuses municipalités se retrouvent impuissantes devant ces agissements, et souhaiteraient pouvoir disposer de mesures concrètes pour faire respecter le droit de l’urbanisme. Il souhaiterait donc connaître les possibilités légales d’intervention existantes pour les maires, et si elle prévoit de nouvelles dispositions dans ce domaine.

Texte de la réponse

L’obtention du permis de construire est soumise aux règles du plan local d’urbanisme (PLU). En l’absence de PLU, le règlement national d’urbanisme s’applique, notamment l’article R. 111-6 du code de l’urbanisme. Lors de la délivrance du permis de construire, l’article 12 concernant les règles de stationnement doit être respecté. Toutefois, l’article L. 123-1-12 du code de l’urbanisme prévoit des modalités alternatives pour la satisfaction des obligations de réalisation de stationnements : obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement, acquisition des places de stationnement dans un parc privé, ou en dernier ressort, paiement d’une participation si la commune a délibéré et qu’elle a un projet de parc public de stationnement. Si lors de l’instruction, le demandeur remplit les conditions exigées par le PLU, le permis est délivré. À l’issue des travaux, une déclaration attestant l’achèvement des travaux doit être adressée à l’autorité compétente qui vérifie la conformité de ceux-ci. Si ultérieurement les places de stationnement sont dissociées du logement lors de la location, aucune action ne peut être entreprise. En effet, le propriétaire a le droit de jouir et de disposer de son bien tant qu’il n’en fait pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, (article 544 du code civil). En l’occurrence, la loi laisse le choix au propriétaire-bailleur de louer le garage en annexe du logement ou de manière indépendante à celui-ci. Les règles d’urbanisme ne s’appliquent pas à des rapports contractuels résultant d’un contrat de bail. Par ailleurs, la transformation d’un garage en habitation est soumise à autorisation d’urbanisme, si les travaux envisagés comportent la création d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés.

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-40838QE.htm

Jérôme MAUDET

avocat au barreau de Nantes

Droit des collectivités : pouvoirs du maire et obligation de ravalement des immeubles bâtis

L’article L.132-1 du Code de la Construction et de l’Habitation :

« Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté.

Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale. »

L’article L.132-3 du même Code prévoit que :

« Si, dans les six mois de l’injonction qui lui est faite en application de l’article L. 132-1, le propriétaire n’a pas entrepris les travaux qu’il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire.

L’arrêté visé à l’alinéa ci-dessus est notifié au propriétaire avec sommation d’avoir à effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine et qui ne peut excéder un an.

Si l’immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Enfin, l’article L 132-5 dudit Code précise que :

 « Dans le cas où les travaux n’ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation délivrée en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d’office, aux frais du propriétaire.

Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière d’impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme en matière d’impôts directs. »

Il résulte de ces dispositions que le maire après arrêté de mise en demeure demeuré infructueux a la possibilité de saisir le juge des référés du Tribunal de Grande instance territorialement compétent afin d’obtenir de celui-ci qu’il constate que les travaux de ravalement incombant au propriétaire n’ont pas été exécutés dans le délai qui lui était imparti.

Le juge des référés pourra également autoriser la commune représentée par son Maire, à faire exécuter d’office lesdits travaux aux frais du propriétaire.

Le montant des frais devra toutefois être avancé par la commune et laquelle pourra ensuite recouvrer lesdits frais comme en matière d’impôts directs.

Jérôme MAUDET

Avocat

Droit des collectivités : la procédure d’abandon manifeste

Aux termes de l’article L.2243-1 du Code général des collectivités territoriales :

 « Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire, à la demande du conseil municipal, engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste.

La procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ne peut être mise en œuvre qu’à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune. »

 L’article L.2243-2 du même Code précise que :

 « Le maire constate, par procès-verbal provisoire, l’abandon manifeste d’une parcelle, après qu’il a été procédé à la détermination de celle-ci ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés. Ce procès-verbal détermine la nature des travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon.

Le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés ; il fait l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. En outre, le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés ; à peine de nullité, cette notification reproduit intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4. Si l’un des propriétaires, titulaires de droits réels ou autres intéressés n’a pu être identifié ou si son domicile n’est pas connu, la notification le concernant est valablement faite à la mairie. »

 La procédure de déclaration d’abandon manifeste d’un édifice a pour objet de protéger et de sauvegarder l’environnement et l’esthétique en agglomération.

 Elle vise principalement à inciter le propriétaire à effectuer une remise en état de son bien pour ne pas être exproprié et permet à défaut de travaux d’obtenir l’expropriation de l’immeuble au profit de la commune qui sera tenue de l’utiliser dans un but d’intérêt public.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au seul conseil municipal d’autoriser le Maire à engager la procédure de déclaration d’abandon manifeste dans un but d’intérêt général.

La constatation de l’état d’abandon de l’immeuble par un homme de l’art, tout comme l’échec des procédures menées jusqu’ici me paraissent de nature à justifier l’existence d’un intérêt légitime de la commune quant à la mise en œuvre de cette procédure.

Ce n’est en revanche pas au Conseil municipal de décrire les travaux à réaliser.

Celui-ci devra en effet se borner à constater l’état d’abandon et autoriser le Maire à engager la procédure pour y mettre un terme dans un but d’intérêt général.

Une fois habilité par son conseil municipal c’est au Maire qu’il reviendra d’établir un procès-verbal provisoire constatant l’abandon manifeste de l’immeuble.

Cet arrêté provisoire, devra être particulièrement circonstancié et devra notamment décrire la nature des travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon.

Dans cette perspective, ledit procès-verbal provisoire devra s’appuyer sur les conclusions d’un homme de l’art l’expert missionné par la commune.

Il a ainsi été jugé qu’un maire en se bornant à affirmer dans le procès-verbal provisoire constatant l’état d’abandon manifeste d’une parcelle que le terrain considéré est en friche et servait d’entrepôt pour des matériaux usagés, n’établit pas, comme il en a la charge, que ce terrain se trouvait effectivement en état d’abandon manifeste. (TA Orléans, 16 févr. 1993, Bissonet c/ Cne Saint-Gondon : Juris-Data n° 1993-042528).

Les mesures préconisées par le procès-verbal devront avoir pour finalité de mettre fin à l’état d’abandon de l’immeuble afin de lui permettre de remplir sa vocation à savoir l’habitation ou éventuellement l’exploitation à des fins de commerce si tel est le cas.

Les procès-verbaux définitifs et provisoires constituent au sens de la jurisprudence des mesures préparatoires dont la légalité ne peut être remise en cause qu’à l’appui d’un recours dirigé contre la décision du Conseil municipal :

« Considérant qu’il résulte de l’ensemble des dispositions précitées du code général des collectivités territoriales que les procès-verbaux provisoires et les procès-verbaux définitifs par lesquels le maire constate l’état d’abandon manifeste d’une parcelle, ne constituent que de simples mesures préparatoires à la décision éventuelle du conseil municipal de déclarer cette parcelle en l’état d’abandon manifeste et de procéder à son expropriation ; que ces procès-verbaux ne portent par eux-mêmes aucune atteinte directe au droit de propriété de leurs destinataires, garanti par le premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; que les irrégularités dont ils seraient entachés ne peuvent être invoquées qu’à l’appui des recours dirigés contre la décision du conseil municipal, une fois cette dernière intervenue ; que par suite, Mme A n’est pas fondée à se plaindre que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à l’annulation des procès-verbaux provisoire et définitif d’abandon manifeste de la parcelle lui appartenant située rue Voltaire à Pierre-Bénite ; » (CAA Lyon, 21 octobre 2010, N° 09LY01036)

Voir également en ce sens :

« Considérant qu’il résulte de l’ensemble des dispositions précitées du code général des collectivités territoriales que les procès-verbaux provisoires et les procès-verbaux définitifs par lesquels le maire constate l’état d’abandon manifeste d’une parcelle, ne constituent que de simples mesures préparatoires à la décision éventuelle du conseil municipal de déclarer cette parcelle en l’état d’abandon manifeste et de procéder à son expropriation ; que ces procès-verbaux ne portent par eux-mêmes aucune atteinte directe au droit de propriété de leurs destinataires, garanti par le premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; que les irrégularités dont ils seraient entachés ne peuvent être invoquées qu’à l’appui des recours dirigés contre la décision du conseil municipal une fois cette dernière intervenue ; que par suite, la société BELLEGINGSMATTSCHAPIJJ BELENSAS BV n’est pas fondée à soutenir que les arrêts attaqués sont entachés d’irrégularité pour avoir rejeté à tort comme irrecevables ses conclusions tendant à l’annulation des procès-verbaux provisoire et définitif d’abandon manifeste de la parcelle lui appartenant située rue Oudinot à Paris ; » (CE, 18 février 2009, N° 301466)

Ce n’est donc que dans l’hypothèse où le Conseil municipal viendrait à déclarer l’immeuble en état d’abandon manifeste que le propriétaire peut s’il s’y estime fondé, contester la régularité des procès-verbaux.

S’agissant des délais, l’article L.2243-3 dispose sur ce point que :

« A l’issue d’un délai de six mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications prévues à l’article L. 2243-2, le maire constate par un procès-verbal définitif l’état d’abandon manifeste de la parcelle ; ce procès-verbal est tenu à la disposition du public. Le maire saisit le conseil municipal qui décide s’il y a lieu de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et d’en poursuivre l’expropriation … »

Si le Conseil municipal venait à constater l’état d’abandon manifeste la commune pourra alors poursuivre l’expropriation dans les conditions prévues à l’article L.2243-4 du Code général des collectivités territoriales.

Jérôme MAUDET

Avocat

Droit pénal de l’urbanisme : comment contester utilement un procès verbal de constat d’infraction ?

Le constat d’une infraction au Code de l’urbanisme donne lieu à la rédaction d’un procès-verbal d’un genre particulier.

L’article 430 du Code de procédure pénale dispose en effet que:

« Sauf dans les cas où la loi en dispose autrement, les procès-verbaux et les rapports constatant les délits ne valent qu’à titre de simples renseignements.« 

Les procès-verbaux de constat d’infractions au droit de l’urbanisme font précisément partie de ces dérogations puisque l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Les infractions aux dispositions des titres Ier, II, III, IV et VI du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire (…) »

Ainsi, le contenu des procès-verbaux de constat d’infractions au Code de l’urbanisme ne peuvent être remis en cause que par un témoignage ou par écrit conformément aux dispositions de l’article 431 du Code de procédure pénale:

« Dans les cas où les officiers de police judiciaire, les agents de police judiciaire ou les fonctionnaires et agents chargés de certaines fonctions de police judiciaire ont reçu d’une disposition spéciale de la loi le pouvoir de constater des délits par des procès-verbaux ou des rapports, la preuve contraire ne peut être rapportée que par écrit ou par témoins. »

Un prévenu ne peut donc se contenter de nier les faits, il doit nécessairement apporter la preuve contraire aux constatations contenues dans les procès-verbaux.

Voir notamment en ce sens (CA Paris, 12 févr. 2002, N° 01/02327).

 » Hormis de simples allégations, le mise en cause n’a apporté aucune preuve contraire aux constatations contenues dans les procès verbaux des 23 juin 1999 et 15 février 2000. »

 

Jérôme MAUDET

Avocat

Collectivités : une commune peut-elle déroger à l’avis des domaines dans le cadre d’une vente immobilière ?

France-Domaine a remplacé le service des Domaines depuis 2006.

Ce service est sous l’autorité du préfet et sous la responsabilité du trésorier payeur général. France-Domaine est appelée à émettre des avis sur la valeur vénale ou locative des biens immobiliers en cas d’acquisition, de location ou de vente.

La consultation du service des domaines est obligatoire pour les projets d’acquisitions d’immeubles ou de droits réels immobiliers ainsi que pour les prises à bail dès lors que l’opération projetée dépasse un certain seuil.

D’autre part, l’article L. 2241-1 du Code général des collectivités territoriales précise les conditions dans lesquelles le service des domaines doit être consulté en matière d’aliénation d’un bien immobilier de la commune :

« Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s’il s’agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19.

Le bilan des acquisitions et cessions opérées sur le territoire d’une commune de plus de 2 000 habitants par celle-ci, ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d’une convention avec cette commune, donne lieu chaque année à une délibération du conseil municipal. Ce bilan est annexé au compte administratif de la commune.

Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vue de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité. »

L’avis des domaines est un avis simple.

La commune dispose en effet d’une marge d’appréciation pour fixer le prix.

Voir notamment en ce sens une réponse du Ministère de l’économie, des finances et de l’industrie publiée dans le JO Sénat du 13/01/2005 :

« La consultation du service des domaines par les collectivités territoriales, et notamment les communes, est essentiellement régie par deux dispositions.

D’une part, l’article 23 de la loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier (Journal officiel du 12 décembre 2001, page 19703) dispose que les projets d’acquisitions d’immeubles ou de droits réels immobiliers par les collectivités territoriales et les personnes qui en dépendent, ainsi que les prises à bail, doivent être précédés, avant toute entente amiable, d’une demande d’avis du directeur des services fiscaux dès lors que l’opération projetée dépasse un certain seuil fixé par l’autorité administrative compétente.

En outre, les acquisitions poursuivies par voie d’expropriation pour cause d’utilité publique doivent être également précédées d’un avis du directeur des services fiscaux sans montant minimum.

Ces seuils ont été fixés respectivement à 75 000 euros en valeur vénale pour les projets d’acquisition et à 12 000 euros de loyer annuel, charges comprises, pour les prises à bail, par l’arrêté du 17 décembre 2001 publié au Journal officiel du 1er janvier 2002.

Pour les collectivités territoriales et les personnes qui en dépendent, ces dispositions se substituent à celles du décret n° 86-455 du 14 mars 1986.

La simple obligation de délibérer au vu de l’avis du service domanial remplace désormais la décision expresse de passer outre naguère exigée des consultants qui entendaient, le cas échéant, poursuivre l’opération en retenant des conditions financières supérieures à l’évaluation domaniale.

D’autre part, l’article 11 de la loi n° 95-127 du 8 février 1995, relative aux marchés publics et délégation de services publics, dispose que toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles.

Le conseil municipal délibère au vu de l’avis du service des domaines.

En revanche, il n’existe pas de seuil minimum de consultation ni de procédure de passer outre.

La commune peut procéder à une cession en retenant un prix différent de la valeur déterminée par le service des domaines mais la motivation de la délibération doit, notamment, porter sur le prix. »

L’avis du service des Domaines ne lie donc pas la collectivité, qui peut toujours en vertu du principe de libre administration, décider de passer outre (TA Montpellier, 28 nov. 2001, n° 971709, Assoc. Saint-Cyprien ma ville).

L’avis rendu par France Domaine est en effet un avis simple ce qui implique que la collectivité peut procéder à une cession en retenant un prix différent de celui qui résulte de l’évaluation domaniale.

L’évaluation des Domaines sert toutefois de point d’appui aux contrôles qu’exercent le Préfet, le juge des comptes et les juridictions administratives sur les opérations de vente.

La juridiction administrative éventuellement saisie vérifiera ainsi à partir de l’avis de France Domaine si le prix fixé par la délibération ne révèle pas une erreur manifeste d’appréciation de la commune:

Le Conseil d’Etat a ainsi annulé une vente consentie à un prix très inférieur au prix fixé par le service domaines.

« Considérant qu’après avoir relevé que la commune de Courtenay n’entendait pas soutenir qu’elle avait entendu consentir à l’acquéreur du bien une aide indirecte sur le fondement des dispositions de l’article L. 1511-3 du code général des collectivités territoriales , la cour a, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, constaté que la dernière évaluation du service des domaines, ramenant la valeur vénale du bien à une somme comprise entre 710 000 euros et 770 000 euros, avait pris en compte la circonstance que la commune n’avait pas réalisé certains travaux de rénovation, alors que le prix de cession de ce bien avait été fixé par la délibération du 29 avril 2002 du conseil municipal à 533 571 euros ; que c’est sans erreur de droit que la cour en a déduit, par un arrêt suffisamment motivé, que cette vente consentie à un prix très inférieur à l’estimation du service des domaines, dont elle a jugé par une appréciation souveraine qu’il correspondait à la valeur vénale de l’immeuble, avait été illégalement décidée ; que, par suite, la commune de Courtenay n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêt attaqué en tant qu’il statue sur la légalité de sa délibération ; » (CE, 8e et 3e ss-sect., 25 sept. 2009, n° 298918, Cne de Courtenay : JurisData n° 2009-009520)

Il résulte de ce qui précède que si la collectivité n’est pas liée par l’avis, elle ne saurait l’ignorer totalement pour s’en éloigner de manière trop conséquente sous peine d’encourir une annulation de l’acte autorisant la vente pour erreur manifeste d’appréciation.

En tout état de cause, la loi impose une délibération « portant sur les conditions de la vente et les caractéristiques essentielles ».

La motivation de cette délibération devra porter sur la décision de céder, le prix, le choix de l’acquéreur et les droits et obligations respectives du cédant et du cessionnaire.

Devront également figurer dans la délibération les conditions et caractéristiques essentielles de la cession ou de la situation physique de l’immeuble.

Jérôme MAUDET

Collectivités territoriales : Obligations du maire en matière de police du bruit

Au titre de ses pouvoirs de police générale, le maire a l’obligation d’assurer le bon ordre, la tranquillité et la salubrité publiques.

Selon la jurisprudence, il s’agit d’une obligation de moyen qui impose à l’autorité de police administrative de tout mettre en oeuvre pour garantir ou rétablir l’ordre public par des dispositions matérielles de nature à faire cesser les troubles invoqués.

Livrée à l’appréciation du juge, cette obligation s’apprécie, notamment, en fonction de la taille de la collectivité.

Cette obligation est satisfaite lorsque l’autorité a édicté des « mesures appropriées » à une situation :

« Considérant qu’il résulte de l’instruction que les manifestations organisées dans le foyer rural situé à proximité immédiate de la maison de M. Lagrange à Montcourt-Fromonville (Seine-et-Marne) ont, à de nombreuses reprises au cours des années 1978 et 1979, entraîné des bruits de nature, en raison de leur caractère excessif et du fait qu’ils se sont prolongés tard dans la nuit, à porter gravement atteinte à la tranquillité et au repos nocturne de l’intéressé ; que les autorités de police municipale, informées de cette situation par les plaintes de M. Lagrange, n’ont pas pris les mesures appropriées pour mettre fin aux troubles qui en résultaient ; que, dans les circonstances de l’espèce, leur carence a présenté le caractère d’une faute lourde de nature à engager la responsabilité de la commune ; qu’en fixant à 10 000 F le montant de l’indemnité due à ce titre à M. Lagrange les premiers juges ont fait une exacte appréciation du préjudice subi par l’intéressé ;

que les mesures prises par le maire à la suite du jugement du tribunal administratif ont eu pour effet de faire cesser à partir de 22 heures les bruits provenant du foyer communal ; que M. Lagrange n’est ainsi pas fondé à soutenir, par des conclusions incidentes, que son préjudice se serait aggravé depuis le jugement du tribunal administratif ; que, par suite, tant les conclusions de la requête de la commune que les conclusions incidentes de M. Lagrange tendant à une augmentation des sommes qui lui ont été allouées par les premiers juges doivent être rejetées » (CE, 17 mars 1989, Commune de Montcourt-Fromonville, Rec. 1989 p.513 et 914.)

Les mesures de police doivent être adaptées et proportionnées aux risques de trouble à l’ordre public.

Aussi, l’illégalité du refus d’agir s’apprécie à la lumière de la gravité du péril et n’est constatée que si l’autorité n’ordonne pas les « mesures indispensables » :

« Considérant que le refus opposé par un maire à une demande tendant à ce qu’il fasse usage des pouvoirs de police que lui confère le code des communes n’est entaché d’illégalité que dans le cas où, en raison de la gravité du péril résultant d’une situation particulièrement dangereuse pour le bon ordre, la sécurité ou la salubrité publique, cette autorité, en n’ordonnant pas les mesures indispensables pour faire cesser ce péril grave, méconnaît ses obligations légales ; « CE, 19 avril 1989, Kerlo, RDP 1990 p.911, DA 1989 comm. n° 292 ».

La jurisprudence distingue ainsi deux obligations pesant sur les communes dans l’exercice de ses pouvoirs de police par le maire :

 » si les mesures édictées puis exécutées de ce chef n’ont pu empêcher que des dommages surviennent au printemps de l’année 1985 aux cultures de M. DELAVALLADE, la commune ne peut être pour autant regardée comme ayant commis une faute simple, au regard de la finalité de la police municipale, dans l’édiction de mesures appropriées aux « événements fâcheux » qui pourraient être occasionnés par la divagation de pigeons ou une faute lourde dans l’exécution de ces mesures ; » (CE section, 4 décembre 1995, DELEVALLADE, n°133880).

Il pèse donc sur les communes une obligation de résultat relevant du régime de la faute simple pour ce qui concerne l’obligation d’édicter des mesures juridiques.

Les collectivités ont, en revanche, une simple obligation de moyen relevant du régime de la faute lourde quant à la prise de mesures matérielles pour exécuter ces mesures de réglementation.

Il résulte en effet d’une jurisprudence constante que seule une faute lourde est de nature à engager la responsabilité d’une commune en matière de tranquillité publique :

« Considérant que Mme VIRMAUX recherche la responsabilité de la ville de Paris à raison des troubles dans ses conditions d’existence subis en 1978 et 1979 et de la dépréciation de son appartement sis 251 rue Saint-Denis à Paris, résultant de la présence de prostituées et de proxénètes sur la voie publique à proximité de l’entrée de son immeuble;

Considérant que la responsabilité ainsi recherchée ne peut être engagée que s’il peut être relevé une faute lourde à l’encontre des services de police dépendant de la préfecture de police dans l’exercice de leur mission tendant à réprimer les atteintes à la tranquillité publique ;

Considérant qu’il résulte de l’instruction qu’en 1978 et 1979, les services de police ont procédé à un grand nombre d’interpellations dans la rue Saint-Denis et spécialement aux abords immédiats de l’immeuble de Mme VIRMAUX, dans lesquels, à la suite des doléances de celle-ci, il a été procédé à une surveillance particulière ; qu’en exerçant ces actions, alors même qu’elles n’ont pas suffi à supprimer toute activité de racolage, les services de la préfecture de police n’ont commis aucune faute lourde ; que, dès lors, Mme VIRMAUX n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté sa demande d’indemnité » (CE, 8 avril 1987, Virmaux c/ Ville de Paris, Rec. 1987 p.140)

Et, en particulier, en matière de nuisances nocturnes dues à un débit de boisson :

« Considérant, d’une part, qu’il incombait au maire de Vaux-Sur-Mer, en charge en vertu de l’article 97 du Code de l’administration communale, de la police municipale et de l’exécution des actes de l’autorité supérieure qui y sont relatifs de prendre les mesures appropriées pour empêcher sur le territoire de sa commune, les bruits excessifs de nature à troubler le repos et la tranquillité des habitants et d’assurer l’observation de la réglementation édictée à cet effet et résultant notamment de l’arrêté du préfet de la CHARENTE-MARITIME, en date du 21 MARS 1960, modifié par les arrêtés des 28 mars 1961 et 22 avril 1963. Que s’il est constant que l’exploitation de l’établissement dénommé « Love-Love » sur la plage de Nauzan, dans le voisinage de la villa dont le sieur Latty est propriétaire indivis sur le territoire de la commune a, en raison du bruit qu’elle a provoqué notamment au cours des mois de juillet et août 1972, porté atteinte à la tranquillité et au repos nocturne du sieur Latty, il ne résulte pas de l’instruction que l’insuffisance des mesures prises par le maire pour assurer le respect de la réglementation préfectorale par l’exploitante de l’établissement qui bénéficiait d’une autorisation d’ouverture jusqu’à 4 heures du matin délivrée par l’autorité préfectorale, ait eu, dans les circonstances de l’espèce, le caractère d’une faute lourde de nature à engager la responsabilité de la commune » (CE, 23 juin 1976, Latty c/ Commune de Vaux-sur-Mer, RDP 1997 p.865).

Jérôme MAUDET

avocat au barreau de Nantes