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Collectivités : Cession des voiries d’un lotissement en l’absence d’Association Syndicale Libre.

Sous l’empire de l’article R.315-6 du Code de l’urbanisme désormais abrogé depuis le 1er octobre 2007 il était prévu que :

« Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public ;

b) les statuts de l’association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l’article R. 315-8 ;

c) L’engagement du lotisseur de provoquer la réunion d’une assemblée de l’association syndicale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, afin de substituer à l’organe d’administration provisoire de l’association un organe désigné par cette assemblée. »

L’article R.315-7 du même Code prévoyait deux types de dérogations :

« Les dispositions de l’article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l’implantation des bâtiments n’étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s’engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.

Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d’une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés. »

Si aucune convention prévoyant le transfert dans le domaine de la personne morale n’a été conclue et en l’absence d’ASL, chaque co-lotis reste propriétaire d’une partie des espaces communs.

Pour pallier cette difficulté, la commune a la possibilité de procéder conformément à la procédure décrite par L. 318-3 du Code de l’urbanisme lequel dispose que :

« La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d’habitations peut, après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale et réalisée conformément au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, être transférée d’office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

La décision de l’autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.

Cette décision est prise par délibération du conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition, cette décision est prise par arrêté du représentant de l’Etat dans le département, à la demande de la commune.

L’acte portant classement d’office comporte également approbation d’un plan d’alignement dans lequel l’assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique. »

Schématiquement la procédure se déroule comme suit :

  • Délibération du Conseil municipal décidant de la mise en œuvre d’une enquête publique
  • Choix du commissaire enquêteur
  • Arrêté d’ouverture d’enquête publique
  • Enquête publique (environ 15 jours)
  • Rapport d’enquête publique
  • Délibération du conseil municipal décidant du tarnsfert
  • Transmission aux services du cadastre
  • Modification du tableau des voiries communales

Cette procédure concerne uniquement la voirie et non le reste des espaces communs.

Des droits d’enregistrement devront être réglés et les cessions devront faire l’objet d’une publication auprès des services de la publicité foncière.

 En effet le transfert de propriété s’analyse comme une transmission de propriété entre vifs d’immeuble, obligatoirement soumise à publicité, en application des dispositions de l’article 28 1°) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

Jérôme MAUDET

Avocat