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Expulsion : Jérôme MAUDET répondra ce soir aux questions de France culture

Interrogé sur l’amendement du projet de loi sur l’Accélération et de simplification de l’action publique présenté la ministre en charge du Logement Emmanuelle Wargon visant à faciliter l’expulsion de squatteurs, Jérôme MAUDET a répondu aux questions de France Culture.

L’objectif de cet amendement est de permettre aux Préfets d’ordonner l’expulsion des squatters dans un délai de 48h.

Retrouvez l’interview de Jérôme MAUDET sur France culture ce soir à 22h.

https://www.franceculture.fr/emissions/journal-de-22h/journal-de-22h-du-mardi-15-septembre-2020

 

Consultez également ses réponses dans ces deux articles consacrés à ce sujet par le magazine Capital :

https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-cette-reforme-qui-mettrait-fin-au-scandale-du-squat-1379917

https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-pourquoi-la-nouvelle-loi-anti-squat-soutenue-par-le-gouvernement-risque-detre-insuffisante-1380585

Collectivités : absence de domanialité publique d’une portion du domaine non affectée au public ou à un service public

L’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que :

« Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public »

Il en résulte qu’une portion du domaine communal qui n’a jamais fait l’objet d’une affectation à l’usage direct du public ou à un service public doit être isolée et être considérée comme relevant du domaine privé.

Par un arrêt récent le Conseil d’Etat est en effet venu confirmer l’absence d’appartenance au domaine public d’une parcelle n’ayant jamais fait l’objet d’une affectation à l’usage du public alors même que l’ensemble fait partie du domaine public :

« 1. Il résulte de l’instruction que la Régie autonome des transports parisiens (RATP) et la société Flash Automobiles ont conclu le 9 avril 1987 une convention portant autorisation d’occupation d’une parcelle cadastrée section T nos 63 et 66, située 13 avenue de Joinville à Nogent-sur-Marne. Le 22 juin 2010, la RATP a décidé de résilier cette convention, avec effet au 31 décembre 2010. La société Var Auto, venant aux droits de la société Flash Automobiles, a assigné la RATP devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir prononcer la nullité de la décision du 22 juin 2010. Par ordonnance du 21 mai 2012, le juge de la mise en état a sursis à statuer jusqu’à ce que soit déterminé par la juridiction administrative si la parcelle occupée par la société Var Auto appartenait au domaine public ou au domaine privé de la RATP à la date du 9 avril 1987. Par un arrêt du 26 janvier 2017, la cour administrative d’appel de Paris a transmis au Conseil d’Etat l’appel formé par la société Var Auto contre le jugement du 13 février 2015 par lequel le tribunal administratif de Melun a jugé que la parcelle en litige faisait partie du domaine public de la RATP.

2. Avant l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2006, du code général de la propriété des personnes publiques, l’appartenance d’un bien au domaine public était subordonnée à la condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné ou affecté à l’usage direct du public après, si nécessaire, son aménagement.

 3. Il résulte de l’instruction que la parcelle appartenant alors à la RATP et occupée par la société Var Auto est située sur une dalle en béton recouvrant la voûte du tunnel permettant notamment le passage de la ligne A du Réseau express régional sous l’avenue de Joinville à Nogent-sur-Marne. Cette dalle n’est pas elle-même affectée à l’usage direct du public ou à une activité de service public

4. Par ailleurs, si le tunnel, y compris sa voûte, constitue un ouvrage d’art affecté au service public du transport ferroviaire des voyageurs et spécialement aménagé à cet effet, il ne résulte pas de l’instruction que la dalle de béton, qui est située physiquement au-dessus de la voûte du tunnel, présente une utilité directe pour cet ouvrage, notamment sa solidité ou son étanchéité, et qu’elle en constituerait par suite l’accessoire.

5. Il résulte de tout ce qui précède qu’à la date du 9 avril 1987, la parcelle en litige appartenait au domaine privé de la RATP. Dès lors, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, la société Var Auto est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a jugé que la parcelle cadastrée section T nos 63 et 66, située 13 avenue de Joinville à Nogent-sur-Marne, appartenait au domaine public de la RATP.» (Conseil d’État, 8ème – 3ème chambres réunies, 26/01/2018, 409618).

Collectivités : suspension pour doute sérieux d’un arrêté municipal anti-expulsion

Sans surprise, par ordonnance du 7 septembre 2017, le juge des référés du Tribunal administratif de MONTREUIL a suspendu,  l’arrêté d’un maire par lequel il avait décidé que lors de toute expulsion locative sur le territoire de sa commune, il devra être fourni la justification que le relogement de la personne expulsée et de sa famille dans un logement décent a été assuré.

Selon le juge des référés, le Maire ne peut pas faire usage de ses pouvoirs de police pour se substituer au Préfet en la matière :

« 3. Considérant, d’une part, qu’en vertu des articles L. 2212-1 et L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales, le maire est chargé, sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, de la police municipale, en vue d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques ;

  1. Considérant, d’autre part, qu’aux termes de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » ; que selon l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation.
  2. Considérant qu’il résulte des dispositions précitées que si le maire de la commune se voit confier, en vertu des articles L. 2212-1 et L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales, des pouvoirs de police générale, en vue du maintien de l’ordre, de la sécurité et de la salubrité publics, il ne peut en user pour faire échec à l’exécution des décisions du représentant de l’Etat dans le département lorsque celui-ci a, en application d’une décision de justice, accordé le concours de la force publique pour qu’il soit procédé à l’expulsion des occupants d’un logement ; qu’il appartient au seul préfet d’apprécier, sous le contrôle du juge, les risques de troubles à l’ordre public consécutifs à la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion ; que le maire n’est pas compétent pour apprécier l’existence de ces risques et ne peut exiger que la justification du relogement des personnes expulsées lui soit fournie ; qu’il suit de là que le moyen tiré de l’incompétence du maire pour prendre l’arrêté litigieux apparaît de nature, en l’état de l’instruction, à faire naître un doute sérieux sur la légalité de cet arrêté ; qu’il y a donc lieu de suspendre l’exécution de l’arrêté du 27 mars 2017 du maire de la commune de Villetaneuse ;  » (TA Montreuil, ord., 6 septembre 2017, n° 1707364)

Jérôme MAUDET

Avocat

Droit de l’urbanisme : quid de l’indemnisation lorsqu’un terrain devient inconstructible ?

Nul ne dispose de droit acquis au maintien du classement de sa parcelle.

En principe, la modification du classement d’une parcelle n’est pas de nature à ouvrir une action indemnitaire en vertu du principe de non indemnisation des servitudes d’urbanisme.

L’article 160-5 du Code de l’urbanisme dispose en effet que :

« N’ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d’hygiène et d’esthétique ou pour d’autres objets et concernant, notamment, l’utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l’interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones.

Toutefois, une indemnité est due s’il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l’état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ; cette indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée par le tribunal administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d’occupation des sols rendu public ou du plan local d’urbanisme approuvé ou du document qui en tient lieu. »

Dès lors, ce n’est que s’il est porté atteinte aux droits acquis des propriétaires et à la modification de l’état antérieur des lieux que la responsabilité de la collectivité peut être recherchée.

L’atteinte aux droits acquis peut par exemple résulter de l’institution d’une servitude d’urbanisme faisant échec à la réalisation d’une opération qui doit se dérouler en plusieurs étapes.

Tel est notamment le cas de la remise en cause d’un projet de lotissement, postérieurement à la délivrance de la décision individuelle créatrice de droits qui autorise la division du terrain en vue de la cession des lots

La modification de l’état antérieur des lieux n’a jamais, à ma connaissance, pu fonder une indemnisation, car il a été jugé à maintes reprises que le fait de grever un terrain d’une servitude d’inconstructibilité n’est pas susceptible par lui-même de constituer un dommage dès lors que le terrain est maintenu dans son état actuel.

Naturellement, si le classement venait à s’avérer illégal en raison d’une erreur manifeste ou d’un détournement de pouvoir, l’illégalité fautive de l’administration serait de nature à ouvrir une action indemnitaire au bénéfice du propriétaire.

Voir en ce sens :

« 11. Considérant que le changement de classement du lotissement de la  » Couturelle  » et de l’emplacement réservé du  » clairon  » a consisté à faire passer ces terrains d’une zone UCb, définie au règlement du plan local d’urbanisme comme une zone  » urbaine mixte de densité moyenne assurant la transition entre les quartiers centraux et les quartiers de plus faible densité avec une dominante d’habitats « , en une zone UBb, définie comme une zone  » urbaine mixte de densité élevée, affectée à l’habitat, pouvant comporter des commerce, des services, des bureaux, des activités artisanales et industrielles, des équipement publics, compatibles avec un environnement urbain  » ; que cette nouvelle zone correspond, comme en l’espèce, à un secteur proche du centre ville ; que ce changement répond à la volonté de la communauté urbaine d’augmenter la densité de l’habitat dans cet espace, tout en permettant la construction de logements sociaux ; que, dans ces conditions, cette modification du zonage et du coefficient associé n’est pas entachée d’erreur manifeste d’appréciation ;

Sur le détournement de pouvoir :

Considérant qu’il ne ressort pas des pièces du dossier qu’en adoptant lamodificationdu plan local d’urbanisme en litige, qui vise notamment à permettre la construction de logements sociaux, la communauté urbaine aurait poursuivi à un but étranger à l’intérêt général ; que le détournement de pouvoir allégué n’est pas établi ; » (CAA DOUAI, 7 janvier 2015, N° 13DA00249)

Jérôme MAUDET

Avocat au Barreau de Nantes

Droit pénal de l’urbanisme : que faire en cas de non respect d’un arrêté interruptif de travaux ?

Le fait de poursuivre des travaux malgré la notification d’un arrêté interruptif constitue une infraction au Code de l’urbanisme prévue et réprimée par l’article L.480-3 dudit Code lequel prévoit que :

« En cas de continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l’arrêté en ordonnant l’interruption, les personnes visées au deuxième alinéa de l’article L. 480-4 encourent une amende de 75 000 € et une peine de trois mois d’emprisonnement.

Ces peines sont également applicables en cas de continuation des travaux nonobstant la décision de la juridiction administrative prononçant la suspension ou le sursis à exécution de l’autorisation d’urbanisme. »

Sans attendre la décision de la juridiction éventuellement saisie le Maire a la possibilité, si ce n’est le devoir, de faire usage de ses pouvoirs de police pour mettre un terme à la poursuite des travaux.

L’article L.480-2 dispose en effet que :

« Le maire peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l’application immédiate de la décision judiciaire ou de son arrêté, en procédant notamment à la saisie des matériaux approvisionnés ou du matériel de chantier.

La saisie et, s’il y a lieu, l’apposition des scellés sont effectuées par l’un des agents visés à l’article L. 480-1 du présent code qui dresse procès-verbal. » 

La pose de scellés peut être effectuée par le Maire ou l’un de ses adjoints ou par tout agent dûment habilité et commissionné à cet effet.

Afin de se constituer la preuve de la pose de scellés, il me semble qu’il est judicieux pour le Maire ou l’agent de se faire accompagner par un huissier lequel dispose d’ailleurs du matériel nécessaire.

Son constat devra ensuite être transmis au Procureur pour information.

Il appartiendra ensuite au destinataire de l’arrêté, s’il s’y estime fondé, de solliciter judiciairement la main levée de l’arrêté interruptif et la dépose des scellés.

L’article L.480-2 précité prévoit en effet que :

« L’autorité judiciaire peut à tout moment, d’office ou à la demande, soit du maire ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l’interruption des travaux. »

S’il venait à procéder à la dépose des scellés sans décision de justice préalable, la commune n’aurait alors qu’à en référer au Procureur lequel ne manquera pas, à mon sens, d’engager l’action publique et de faire montre d’une grande sévérité à son égard.

Jérôme MAUDET

Avocat au barreau de NANTES

 

Droit pénal de l’urbanisme : qui est responsable en cas d’irrégularité d’un arrêté interruptif de Travaux ?

Seule la responsabilité de l’Etat est susceptible d’être recherchée à raison de l’irrégularité d’un arrêté interruptif de travaux.

En effet, l’arrêté interruptif de travaux est un acte administratif s’inscrivant dans le cadre d’une procédure judiciaire durant laquelle le maire agit au nom de l’État :

« 3. Considérant que si le maire, agissant au nom de l’Etat en sa qualité d’auxiliaire de l’autorité judiciaire, peut, en vertu des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 480-2 du code de l’urbanisme, interrompre les travaux pour lesquels a été relevée, par procès-verbal dressé en application de l’article L. 480-1 du même code, une infraction mentionnée à l’article L. 480-4, résultant soit de l’exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code de l’urbanisme, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées, il ne peut légalement prendre un arrêté interruptif pour des travaux exécutés conformément aux autorisations d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision et ce même s’il estime que les travaux en cause méconnaissent les règles d’urbanisme et notamment le document local d’urbanisme ; » (CE, 26 juin 2013, n° 344331)

Jérôme MAUDET

Avocat

Collectivités : modalités de cesssion des biens du domaine privé

La collectivité est libre de choisir les modalités de vente des biens faisant partie de son domaine privé.

Autrement dit, elle n’a pas l’obligation de recourir à l’adjudication préalablement à la cession d’un bien immobilier lui appartenant (CE, 26 oct. 1994, n° 121717).

Les actes afférents à cette vente seront des actes de droit privé et de ce chef ne constituent pas des documents communicables au sens de la CADA.

Par ailleurs, l’article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que les communes de plus de 2000 habitants doivent obtenir l’accord du Conseil municipal préalablement à la cession des biens communaux lequel devra se prononcer au regard de l’avis des domaines :

« Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s’il s’agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19.

Le bilan des acquisitions et cessions opérées sur le territoire d’une commune de plus de 2 000 habitants par celle-ci, ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d’une convention avec cette commune, donne lieu chaque année à une délibération du conseil municipal. Ce bilan est annexé au compte administratif de la commune. »

Le service des domaines dispose d’un délai d’un mois, à compter de la réception de la demande d’avis et du dossier complet, pour se prononcer.

À défaut de réponse dans ce délai, le conseil municipal pourra délibérer aux conditions financières qu’il souhaite.

En outre, s’agissant d’un avis obligatoire, mais non « conforme », la commune ne sera pas obligée de le suivre cet avis.

Jérôme MAUDET

Avocat au barreau de Nantes

Collectivités : dommages de travaux publics et exclusion de garantie de l’assureur

Par un arrêt du 4 décembre 2014, la Cour administrative d’appel de Nantes est venue rappeler la compétence du juge administratif pour connaître d’une demande de garantie formée par une commune contre son assureur.

Dès lors que le prétendu sinistre est la conséquence de l’exercice d’une mission de service public, l’assureur n’est pas fondé à soutenir que la juridiction administrative n’est pas compétente pour connaître de l’action en garantie.

« Sur l’exception d’incompétence de la juridiction administrative opposée par la société AIG Chartis Europe Limited :

2. Considérant que la circonstance, à la supposer établie, qu’une partie des travaux qui sont à l’origine des dommages invoqués a été réalisée pour le compte d’une société privée est sans incidence dès lors que ces travaux répondaient à une mission de service public tendant à promouvoir le développement économique du territoire ; qu’ils ont de ce fait revêtu le caractère de travaux publics ; qu’il s’ensuit que la juridiction administrative est compétente pour connaître de la demande indemnitaire de la SARL Tweed ; que l’exception d’incompétence opposée à nouveau en appel par la société AIG Chartis Europe Limited doit, dès lors, être écartée ; » (Cour administrative d’appel NANTES, 4 décembre 2014, N°13NT01690)

L’arrêt revient également sur les conditions classiques de mise en oeuvre de la responsabilité d’une collectivité à raison des dommages subis par les riverains d’une voie publique.

 » Sur la responsabilité de la commune de Bourges :

3. Considérant qu’il appartient au riverain d’une voie publique qui entend obtenir réparation des dommages qu’il estime avoir subis à l’occasion d’une opération de travaux publics à l’égard de laquelle il a la qualité de tiers d’établir, d’une part, le lien de causalité entre cette opération et les dommages invoqués, et, d’autre part, le caractère anormal et spécial de son préjudice, les riverains des voies publiques étant tenus de supporter sans contrepartie les sujétions normales qui leur sont imposées dans un but d’intérêt général ;

4. Considérant qu’il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise établi par M. B…que si l’accès au parking situé en face du magasin de la SARL Tweed a été supprimé en raison de la mise en place d’une palissade de chantier en juin 2007, l’enseigne du magasin est toujours restée visible et sa fréquentation stable ; que la baisse de chiffre d’affaires invoquée par l’intéressée n’est apparue qu’en juin 2008, soit un an après le début des travaux, et s’explique par une baisse du montant moyen des achats par client et par une conjoncture économique défavorable pour le secteur de l’ameublement au cours de la période 2008-2011 ; qu’il ressort de l’instruction que l’accès aux piétons est demeuré possible pendant la durée des travaux ; que la circonstance que la circulation automobile a été interdite dans la rue Sous les Ceps à plusieurs reprises, et notamment du 27 février au 3 avril 2009, et que pour des raisons qui n’ont pas été explicitées par la société requérante le chiffre d’affaires du mois de mars 2009 ne s’est élevé qu’à 180 euros ne suffit pas à elle seule à caractériser un dommage anormal et spécial ; que les parkings situés à proximité du magasin étaient accessibles et, s’ils connaissaient des saturations rendant le stationnement difficile pour la clientèle, ce phénomène était de nature à affecter tout le quartier concerné et non de manière spécifique le commerce en litige ; qu’en outre la SARL Tweed ne conteste pas qu’à la date à laquelle elle s’est installée en 2005-2006 elle avait connaissance du projet d’aménagement de ce quartier ; qu’enfin la commune soutient sans être contredite que les principaux clients de la société sont constitués d' » institutionnels « , qui représentent la part essentielle de son chiffre d’affaires et étaient peu susceptibles d’être affectés par l’environnement du magasin ; que, dans ces conditions, la SARL Tweed n’établit pas avoir subi un préjudice anormal et spécial à l’occasion des travaux d’aménagement de l’ensemble commercial dénommé Avaricum à proximité de son magasin ;

5. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la SARL Tweed n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif d’Orléans a rejeté sa demande et a mis les frais et honoraires d’expertise, liquidés et taxés à la somme de 8 793.57 euros, à sa charge définitive ;

Sur les conclusions de la commune de Bourges :

6. Considérant qu’à défaut de toute condamnation prononcée à son encontre, les conclusions de la commune de Bourges tendant à la condamnation de son assureur, la société AIG Chartis Europe Limited, à la garantir se trouvent dépourvues d’objet ; » (Cour administrative d’appel NANTES, 4 décembre 2014, N°13NT01690)

Jérôme MAUDET

Avocat

Collectivités : vente de biens privés et mise en concurrence

Par un arrêt du 19 mars 2002, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a déjà admis la validité d’une vente qui prévoyait la construction d’un ensemble immobilier devant ensuite faire l’objet d’une division dont un lot devait revenir à la commune :

« Considérant que, par délibération du 16 décembre 1988, le conseil de communauté de la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX a autorisé son président à signer avec la S.A.R.L. Porte de Bordeaux un contrat par lequel cette société construirait et vendrait à la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX, dans les conditions prévues à l’article 1601-3 du code civil, 714 places de stationnement ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, que si ce contrat tendait à la réalisation d’un parc public de stationnement, il n’avait pas pour objet la construction d’un immeuble que la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX aurait conçu en fonction de ses besoins propres et selon des caractéristiques qu’elle aurait elle-même définies ; que la vente ne concernait qu’une partie d’un ensemble immobilier sur l’édification duquel la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX n’exerçait aucun contrôle ni surveillance particulière, la S.A.R.L. Porte de Bordeaux étant maître de l’ouvrage ; qu’il suit de là que la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX est fondée à soutenir que c’est à tort que, pour rejeter son action en responsabilité décennale, le tribunal administratif de Bordeaux a considéré que le contrat litigieux constituait un marché de travaux publics irrégulièrement conclu ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le contrat conclu entre la S.A.R.L. Porte de Bordeaux et la société Spie Sud-Ouest le 26 janvier 1989 pour la construction du parc de stationnement litigieux est un marché de travaux privés ; que la circonstance que le droit d’exercer l’action en garantie décennale ait été transmis à la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX en vertu de l’article 1601- 3 du code civil après la réception de l’ouvrage ne saurait avoir pour effet de modifier la nature juridique de ces travaux dont la juridiction judiciaire peut seule connaître ; que par suite la demande de la COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX enregistrée au greffe du tribunal administratif de Bordeaux le 28 mai 1993 doit être rejetée comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître ; » (CAA Bordeaux 19 mars 2002, Cté urbaine de Bordeaux, req. n°97BX01384).

La Cour de justice de l’Union européenne tempère toutefois ce principe et considère qu’une convention peut être qualifiée de marché public de travaux si le contrat prévoit une implication de la personne publique ou répond à un besoin autre que la simple vente. (CJCE 25 mars 2010, Helmut Müller GmbH, aff. C-451/08).

En substance,  les ventes qui ne sont pas exclusivement destinées à céder un bien du domaine privé doivent être précédées d’une mise en concurrence.

La commune doit donc garder à l’esprit qu’il existe un risque de qualification dès lors que la commune souhaite être associée au moins indirectement à la réalisation du projet et qu’elle a vocation à acquérir un ou plusieurs lots in fine.

S’agissant des ventes réalisées par les collectivités, il n’est pas anodin de rappeler que la loi prévoit que les actes des personnes publiques peuvent être reçus par les notaires mais également par les maires ou présidents de conseil départemental voire le préfet également officiers publics. 

En pratique, l’acte authentique peut donc prendre la forme d’un acte administratif dont le coût peut s’avérer bien plus intéressant pour l’acquéreur tout en présentant les mêmes garanties.

Jérôme MAUDET

Avocat

Droit de propriété : peut on abandonner la mitoyenneté pour échapper aux travaux de réfection d’un mur ?

Aux termes de l’article 656 du Code civil :

 » tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne. »

De nombreux propriétaires de murs mitoyens en mauvais état ont imaginé pouvoir faire supporter les travaux de remise en état à leur voisin en lui abandonnant leurs droits.

« Trop facile » dit la jurisprudence.

Les juridictions judiciaires estiment en effet que le propriétaire d’un mur mitoyen ne peut pas se soustraire aux dépenses nécessitées par son fait en abandonnant à son voisin ses droits sur le mur :

 « Le propriétaire d’une maison en ruine n’est pas fondé à solliciter l’application de l’article 656 du code civil, la faculté d’abandon de mitoyenneté prévue par ce texte ne pouvant être exercée par un copropriétaire lorsque les frais de remise en état sont rendus nécessaires par son défaut d’entretien comme c’est le cas en l’espèce. » (Cour d’appel de RENNES, 4 mai 1992, Numéro JurisData : 1992-046356)

 Ou encore :

  » Le seul tempérament à l’exercice de la faculté d’abandon de la mitoyenneté est qu’elle ne peut être exercée pour se soustraire aux dépenses d’entretien ou de réparation rendues nécessaires. » (CA Toulouse, 1re ch., sect. 1, 12 mai 1997 : JurisData n° 1997-043596).

Jérôme MAUDET

Avocat